Новини

Правові підстави відмови у державній реєстрації прав

В частині 1 статті 24 Закону України“Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі -Закон) визначені підстави для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень. Позитивним є те, що перелік є вичерпним, оскільки відповідно до ч. 5 ст. 24 Закону відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з інших підстав заборонена. Таким чином, встановивши виключний перелік для відмови в державній реєстрації законодавець обмежив можливі майбутні зловживання з боку уповноважених осіб.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 24 Закону у державній реєстрації може бути відмовлено, якщо заявлене право або обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до Закону. Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону обов´язковій державній реєстрації підлягають: 1) право власності на нерухоме майно; 2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, укладеного на строк не менш як три роки; іпотека; право довірчої власності; інші речові права відповідно до закону; 3) право власності на об'єкти незавершеного будівництва; 4) заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження. Таким чином, п. 3 ч. 1 ст. 4 Закону дозволяє зробити висновок, що державній реєстрації можуть підлягати права або обтяження, буквально не названі в ч. 1 ст. 4 Закону. Отже, на практиці може виникнути спір — чи підлягає право або обтяження реєстрації.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 24 Закону у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено, якщо із заявою про державну реєстрацію звернулася неналежна особа. Стаття 2 вище зазначеного Закону визначає, які саме особи є належними особами в розумінні зазначеної норми. Так, заявником є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у який виникло речове право, або уповноважені ними особи — у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав. У разі проведення державної реєстрації іпотеки заінтересованою особою є іпотекодержатель. У разі проведення державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно заінтересованою особою є орган державної влади, орган місцевого самоврядування або їх посадові особи, якими встановлено обтяження речових прав на нерухоме майно, а також особа, в інтересах якої встановлено обтяження (обтяжувач). У разі проведення державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку заявником є особа, за якою закріплений особовий рахунок в погосподарській книзі відповідної сільської, селищної, міської ради, або уповноважена нею особа. У разі взяття на облік безхазяйного нерухомого майна заінтересованою особою є орган місцевого самоврядування. У діючому сьогодні законодавстві не визначено, яка особа має право подавати заяву щодо проведення державної реєстрації права власності на об´єкт незавершеного будівництва, але ми можемо припустити що у даному випадку заінтересованою особою є особа, яка здійснює його будівництво.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 24 Закону у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». При цьому, відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону за наявності підстав для відмови в державній реєстрації оформлюється рішення про відмову у державній реєстрації прав яке повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття. Вимоги до документів, що подаються для державної реєстрації прав встановлені у статті 22 Закону. Таким чином, теоретично може виникнути ситуація, коли державний реєстратор зазначить причиною відмови невідповідність вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». При цьому, зазначені вище причини конкретизовані не будуть. У такому випадку мова може йти про зловживання з боку державного реєстратора. Однак, варто зазначити, що відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, зазначених у ч. 1 ст. 24 Закону, не застосовується у разі наявності помилки у відомостях Державного земельного кадастру, яка виникла після перенесення інформації про земельні ділянки з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру; у разі невідповідності площі земельної ділянки, зазначеної в Державному реєстрі земель, її дійсній площі у результаті зміни методів підрахунку (округлення) та у разі невідповідності відомостей про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі відомостям, що містяться в документі, який посвідчує речове право на неї, якщо така невідповідність виникла внаслідок внесення змін або виправлення помилки у відомостях Державного земельного кадастру про земельну ділянку після оформлення документа, що є підставою для виникнення відповідного речового права на земельну ділянку. У такому разі пріоритет мають відомості Державного земельного кадастру.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 24 Закону встановлено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі подання документів, які не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. Статтею 27 Закону визначено перелік документів що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно. Такими документами є:

1) укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дублікат;

2) свідоцтво про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

3) свідоцтво про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

4) свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів виданих нотаріусом ;

5) свідоцтво про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дублікат;

6) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дублікат;

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державний акт на право приватної власності на землю, державний акт на право власності на землю, державний акта на право власності на земельну ділянку або державний акт на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

9) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація обтяжень проводиться на підставі:

1) рішення суду щодо обтяження речових прав на нерухоме майно, що набрало законної сили;

2) рішення державного виконавця, приватного виконавця щодо обтяження речових прав на нерухоме майно;

3) визначеного законодавством документа, на якому нотаріусом вчинено напис про накладення заборони щодо відчуження нерухомого майна;

4) рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду;

5) договору, укладеного в порядку, визначеному законом, яким встановлюється обтяження речових прав на нерухоме майно, чи його дубліката;

6) закону, яким встановлено заборону користування та/або розпорядження нерухомим майном;

7) інших актів органів державної влади та посадових осіб згідно із законом.

Пункт 5 частини 1 статті 24 Закону встановлює, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, наявності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

З метою встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону державний реєстратор перевіряє відомості про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; перевіряє наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов’язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Під час проведення реєстраційних дій обов’язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, а також використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень.

У державній реєстрації також може бути відмовлено за наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно; у разі подання заяви про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача яка була подана після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем.

Пунктом 8 ч.1 ст.24 Закону передбачена відмова у державній реєстрації прав після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав;

Відповідно до пункту 9 ч. 1 ст. 24 Закону може бути відмовлено в державній реєстрації прав у разі подання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва не до нотаріуса, який вчинив таку дію, а до іншого суб'єкта державної реєстрації прав.

Варто звернути увагу, що п.10 ч.1 ст.24 Закону передбачена відмова у державній реєстрації за умови подання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі. У п.30 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 ? 1127 зазначено перелік осіб, які мають право подавати заяви в електронній формі із зазначенням конкретних випадків та обставин.

Відповідно до п. 11 ч. 1 ст. 24 Закону у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав. Варто зазначити, що в даному випадку може виникнути питання про можливу реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за неналежною особою.

Пунктом 12 частини 1 статті 24 Закону встановлено, що державний реєстратор відмовляє у реєстрації нерухомого майна якщо заявника, який звернувся із заявою про державну реєстрацію прав, що матиме наслідком відчуження майна, внесено до Єдиного реєстру боржників.

Відповідно до ч.3 ст. 9 Закону України «Про виконавче провадження» від 02.06.2016 ?1404-VIII: нотаріуси, органи, що здійснюють реєстрацію майна, державні реєстратори речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, до яких з метою вчинення правочину щодо відчуження у будь-який спосіб майна звернувся боржник, внесений на день звернення до Єдиного реєстру боржників, у разі відсутності у них інформації про накладення арешту виконавцем на кошти або майно боржника зобов’язані відмовити у вчиненні реєстраційних дій та в день звернення боржника повідомити зазначений у Єдиному реєстрі боржників орган державної виконавчої служби або приватного виконавця про майно, щодо відчуження якого звернувся боржник.

©2018 Головне територіальне управління юстиції у Луганській області

Search